- November 3, 2016
रियल एस्टेट-प्रमोटर और खरीदार ,चूक होने पर उनके बीच हुए अनुबंध समाप्त
रियल एस्टेट परियोजनाओं को समय पर लागू करने के कार्य को सुनिश्चित करने के लिए रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अनुबंध बिक्री नियम 2016 में प्रमोटर और खरीदार किसी भी पक्ष द्वारा चूक होने पर उनके बीच हुए अनुबंध को समाप्त करने के अधिकार सहित प्रमोटर के अधिकार और दायित्वों को मुख्य रूप से निर्दिष्ट किया गया है।
आवास एवं शहरी गरीबी उपशमन मंत्रालय द्वारा 31 अक्टूबर, 2016 को अधिसूचित बिक्री नियमों के ऐसे अनुबंध में किसी एक ही पार्टी के पक्ष में ही होने वाले अनुबंधों की गुंजाइश को समाप्त करने का प्रयास किया गया है।
ये नियम अंडमान एवं निकोबार द्वीप समूह, दादरा और नगर हवेली, दमन एवं दीव, लक्षद्वीप और चंडीगढ़ केन्द्र शासित प्रदेशों में लागू हैं। इन नियमों के तहत एक 20 पृष्ठ का अनुबंध निर्दिष्ट किया गया है, जिसमें खरीदार के लिए कब्जे की तिथि और दोनों पक्षों के बीच किये गये भुगतान कार्यक्रम का स्पष्ट रूप से उल्लेख किया जाना चाहिए। इन प्रतिबद्धताओं का उल्लंघन एक चूक के रूप में माना जाएगा और उस मामले में प्रमोटर और खरीदार अनुबंध को समाप्त कर सकते हैं।
अगर खरीदार प्रमोटर द्वारा निर्दिष्ट कई मांगों के लिए भुगतान करने में कोई चूक करता है और ऐसी चूक उनके आपस में की गई सहमति के विरूद्ध कई महीनों तक कायम रहती है, तो प्रमोटर अनुबंध को समाप्त करके खरीदार को किया गया आवंटन रद्द कर सकता है। इसके बाद प्रमोटर खरीदार को भुगतान की जाने वाली राशि में से बुकिंग राशि और ब्याज देनदारियों की कटौती कर सकता है।
अगर प्रमोटर खरीदार को पूरी तरह से रहने के लिए तैयार अपार्टमेंट का कब्जा देने में विफल रहता है और निर्धारित समय के अनुसार परियोजना को पूरा करने में असमर्थ रहता है, तो उसे चूक माना जाएगा और खरीदार अनुबंध को रद्द कर सकता है तथा वह ऐसे अनुबंध की समाप्ति के 45 दिनों के अंदर प्रमोटर को अदा की गई राशि ब्याज सहित पाने का हकदार होगा। अगर खरीदार इस देरी हुई परियोजना से हटना नहीं चाहता है, तो उसे परियोजना की समाप्ति तक ब्याज का भुगतान दिए जाने की जरूरत है।
अगर परियोजना में युद्ध, बाढ, तूफान, सूखा, आदि जैसी अप्रत्याशित घटनाओं के कारण देरी होती है, जो प्रमोटर के नियंत्रण से बाहर हैं, तो यह प्रावधान लागू नहीं होगा। सक्षम प्राधिकारियों द्वारा विकास प्रभारों में बढ़ोतरी करने के कारण के अलावा अन्य किसी भी कारण से अपार्टमेंट/भूखंड की कुल कीमत में कोई भी बढ़ोतरी नहीं करने का प्रावधान समझौते में शामिल है।
समझौते में आपस में भुगतान सहमति कार्यक्रम के अनुसार समय पर भुगतान करने, खरीदार द्वारा भुगतान में देरी करने के मामले में ब्याज, खरीदार को मूल रूप से पेशकश किए गए कारपेट एरिया में तीस प्रतिशत तक बढ़ोतरी के लिए अतिरिक्त भुगतान वसूलने तथा अप्रत्यार्शित घटनाओं के कारण परियोजना को पूरा करने में उसकी ओर से हुई देरी के बारे में जिम्मेदार न होने जैसे कुछ अधिकारों का प्रावधान है।
खरीदार के अधिकारों में खरीदार को समय पर संपत्ति का कब्जा दिलाना, परियोजना में देरी के होने के मामले में पैसा वापस पाने या ब्याज सहित क्षतिपूर्ति का भुगतान, कब्जा प्रमाण पत्र जारी होने की तिथि से पांच वर्ष की अवधि के दौरान अपार्टमेंट के ढांचे में कोई दोष आने पर उसका प्रमोटर द्वारा निवारण करना आदि अधिकार शामिल हैं।
सामान्य नियमों के साथ ब्रिकी नियमों के लिए अनुबंध में खरीदार को उसके अपार्टमेंट की संख्या और फ्लोर संख्या, कारपेट एरिया, गेराज/कवर पार्क की संख्या और उसका क्षेत्रफल, सक्षम प्राधिकारी द्वारा शुरूआत प्रमाण पत्र देने की तिथि, आवश्यक अनुमति देने वाले प्राधिकारी का नाम, नियामक प्राधिकारी जिसके पास परियोजना पंजीकृत है तथा ऐसे पंजीकरण की संख्या, अपार्टमेंट की कीमत सहित लागत का ब्रेकअप, बालकनी या बरामदा, खुली छत, सामान्य एरिया की अनुमानित लागत, तरजीही अवस्थिति प्रभार कर और रख-रखाव प्रभार आदि का खुलासा करना आवश्यक बनाया गया है।
किये गये अनुबंध में परियोजना के समय पर निष्पादन को अति आवश्यक बनाते हुए ये नियम खरीदार और प्रमोटर दोनों की भूमिका और जिम्मेदारियों को परिभाषित करते हैं। इन नियमों में दोनों पक्षों की लिखित सहमति से संशोधन करने का प्रावधान शामिल है।
